Verzekeraars azen op 2,4 miljoen woningen

30 december 2011

bron: Aedes-Magazine 24/2011

Schadeverzekeraars moeten het doen met minimale marges. Ze paaien corporaties daarom bijvoorbeeld met interessante dienstverlening. Bij deze slag tussen de verzekeraars spinnen de corporaties garen.

Zoals iedere huiseigenaar van de bank zijn huis moet verzekeren, moet iedere woningcorporatie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een calamiteitendekking afsluiten. Dat zijn verzekeringen die dekking geven voor schade door brand, water, explosies, instorting, vallende objecten of storm.

15 euro per jaar per woning
Er zijn 2,4 miljoen corporatiewoningen. Dat aantal is genoeg voor bepaalde verzekeraars en tussenpersoonbedrijven om hele teams op die markt te zetten. Toch betalen de gezamenlijke corporaties niet meer dan 36 miljoen euro aan premie voor hun calamiteitendekking en om die maximaal 15 euro per jaar per woning wordt door de verzekeraars op leven en dood gevochten.

De markt is verdeeld tussen maatschappijen die hun eigen product aanbieden – Centraal Beheer Achmea is daarvan de belangrijkste – en grote assurantiemakelaars als Aon, Raetsheren van Orde, Willis en Marsh. Die zoeken in opdracht van de klant naar de beste aanbieding. Allianz, Aegon, Delta Lloyd, HDI-Gerling, Avéro Achmea, Reaal en Chartres zijn bekende partijen die via tussenpersonen corporaties verzekeren.

Dunne marges
Door de felle concurrentie zijn de marges flinterdun. Een senior manager van een in de sector actieve verzekeraar klaagt cynisch dat de corporaties hyperefficiënte organisaties zouden zijn, als ze overal net zoveel energie in staken als in het uitonderhandelen van verzekeringspremies. Door de marge-erosie hebben meerdere maatschappijen de corporatiemarkt de rug toegekeerd. Nationale Nederlanden wordt in dat verband als voorbeeld genoemd.

Centraal Beheer Achmea is marktleider in het segment van de kleinere corporaties, maar heeft ook grote corporaties in zijn bestand. Marien Klumper, senior accountmanager bij deze verzekeraar, maakt er geen geheim van dat calamiteitenverzekeringen gericht op corporaties geen gouden business zijn.

‘We hebben moeilijke jaren gehad, maar we zien het als onze taak om die dekking voor de woningcorporaties te blijven verzorgen. Overigens verwacht ik dat door nieuwe solvabiliteitseisen van de toezichthouder, alle verzekeraars hogere premies moeten gaan berekenen, zeker bij calamiteitendekkingen.’

De calamiteitenverzekeringen – met dus een lage marge – staan doorgaans niet los van de rest van de verzekeraarsportefeuille. Het product wordt ook ingezet om als een paard van Troje binnen te komen en vervolgens een groter pakket verzekeringen aan te bieden.

Tussenpersoon
Peter Timmerman, financieel manager van de Kombinatie in Zeist, een woningcorporatie met ongeveer 4.000 woningen, heeft ervaren dat het inderdaad zo werkt. ‘We hebben ons een tijd lang via een intermediairsbedrijf verzekerd. Maar daar zijn we mee gestopt. We redeneerden dat er meer onderhandelingsruimte is als er geen tussenpersoon van mee hoeft te eten. Hoewel een intermediair ook zeker toegevoegde waarde heeft als het gaat om kennis van de markt en dergelijke. We doen het nu direct via een verzekeringsmaatschappij. Daar hebben we niet alleen onze schadeverzekering lopen maar ook de juridische aansprakelijkheidsverzekering en de verzekering voor de aansprakelijkheid van de bestuurders. De offertes die we van ze kregen, waren marktconform en het is handig om al je zaken via één kanaal af te handelen.’

Piet Lighthart, senior accountmanager bij Aon, noemt dit verschijnsel het aangaan van een partnerschap met de klant. Zijn opvatting van zo’n partnerschap voert verder dan alleen een brede portefeuille binnenhalen. ‘We brengen ook de risico’s van de klant in kaart en adviseren welke verzekeraar daarbij past. Het gaat bij zo’n advies niet alleen om de hoogte van de premie. Wij hebben zelf een security committee dat de verzekeraars waarmee we werken scoort op kwaliteit en prijs.’

Ontzorgen in natura
De klant kan op basis van die scores kiezen. Je neemt bijvoorbeeld een verzekeraar die een 6 scoort maar wel goedkoper is, of een duurdere met een 9. Vooral in een tijd met twijfels over de soliditeit van financiële partijen wordt dat gewaardeerd.’

Bij Aon is het ook mogelijk te kiezen voor uitkeringen in natura. Ligthart: ‘Dat doen we al veel bij verenigingen van huiseigenaren. Neem glasschade, de klant belt de meldkamer en wij sturen een vakman die snel langskomt om die ruit te vervangen. Dat kan ook bij kleinere brandschades. Ontzorgen is de vakterm.’

Bij gebrek aan ruimte om de marges verder te verlagen, is de strijd om de corporatieklant zich blijkbaar aan het verplaatsen naar dienstverlening. Hoe bepaalt een verzekeraar de hoogte van de premie voor een corporatie? Er zijn twee belangrijke criteria. In de eerste plaats de schadegeschiedenis en in de tweede plaats de hoogte van het eigen risico.

Schadepreventie
Klumper: ‘Het schadeverleden is van grote invloed. Als een corporatie gemiddeld 200.000 euro per jaar schade heeft, dan weet je dat je met je premie daar in ieder geval boven moet zitten. Als een vergelijkbare corporatie in een aangrenzende gemeente maar 100.000 euro per jaar schade heeft, dan kunnen we een veel lagere premie bieden. Logisch, maar het wekt nog weleens bevreemding bij bepaalde klanten.’

Zowel de verzekeraars als de makelaars stimuleren woningcorporaties om een schadepreventiebeleid te voeren. Timmerman van de Kombinatie heeft daar goede ervaringen mee. ‘Wij hebben veel schade gehad in het verleden. Een grote brand kan bij ons makkelijk anderhalf keer de totale jaarpremie aan schade veroorzaken. We doen tegenwoordig aan schadepreventie. Onze glasschade is daardoor met 30 procent gedaald en ook de brandjes in portieken en dergelijke zijn afgenomen. Op advies van een specialist van de verzekeraar hebben we bijvoorbeeld camera’s opgehangen. Door die gedaalde schade is de premie nu ook lager.’

Assurantiebelasting
Het eigen risico drukt de premie ook, maar daar speelt nog een tweede punt. Ligthart wijst erop dat met een flink eigen risico niet alleen de premie daalt, maar ook de assurantiebelasting. Die bedraagt 9,7 procent van de premie zonder kortingen en dat kan een reden zijn om het eigen risico net iets meer op te hogen.

Over de omvang van dat eigen risico valt weinig te zeggen. Er zijn grote corporaties die een eigen risico van 500.000 euro accepteren en kleinere die het laten bij 50.000. Soms is er een eigen risico per schadegeval en soms ook wordt het eigen risico bepaald door een percentage van de kasstroom te nemen.

In de corporatiesector bestaan veel samenwerkingsverbanden. Samen op trekken met branchegenoten op de verzekeringsmarkt ligt dan voor de hand. Ligthart noemt deze trend meer dan een randverschijnsel. Een mooi voorbeeld van zo’n verzekeringssamenwerking is het Brabantse Futura, een club van vijf samenwerkende woningcorporaties.

Fikse kortingen
Jan Kammeyer de directeur van Futura, is zeer enthousiast over het gezamenlijke verzekeringscontract. ‘We kopen al jaren samen verzekeringsproducten in. We werken nu met de assurantiemakelaar Raetsheren van Orden. Door gezamenlijk te opereren, zijn we in staat gebleken fikse kortingen te bedingen op verschillende verzekeringen. We doen alles via Raetsheren, van brand tot ziektekosten. Het gaat soms echt om premies die 20 tot 30 procent gedaald zijn. Op één verzekering sparen we zelfs 40 procent uit.’

Hoe werkt zo’n combinatie? Al die corporaties hebben verschillende schadeverledens en eigen ideeën over wat een aanvaardbaar eigenrisico is. Ligthart van Aon legt uit dat je moeten denken aan een raamovereenkomst: ‘De solidariteit tussen corporaties is niet zo groot dat ze hun eigen gunstige schadeverleden zomaar in de gezamenlijke pot gooien. Je biedt bij de makelaar het gezamenlijke volume aan en de individuele corporaties onderhandelen met de makelaar over hun eigen premie.’

Onderhandelingspositie
De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) had tot 1 januari 2011 een collectief herverzekeringsbedrijf. Waarom is die samenwerking ter ziele gegaan? AFWC-directeur Hans van Harten zegt dat het collectieve bedrijf best goed liep, maar externe factoren werkten tegen.

‘We begonnen een jaar of zes geleden te denken over de constructie omdat onze inschatting was dat de premies zouden gaan stijgen na 9/11 en de Enschedese vuurwerkramp. We waren verzekerd tegen brand, opstal en waterschade bij Allianz en Aon ondersteunde ons. Een preventieprogramma maakte ook deel uit van het pakket.’ Maar de inschatting van AFWC bleek niet juist. De premies kwamen juist in een neerwaartse trend terecht.

Aanvankelijk viel het herverzekeringsbedrijf ook buiten het toezicht van De Nederlandsche Bank. Toen het herverzekeringsbedrijf goed en wel liep veranderde dat en was er opeens een vergunning nodig waarvoor aan allerlei eisen moest worden voldaan. Van Harten: ‘Het moest opeens een veel belangrijkere club worden dan oorspronkelijk bedoeld. We hebben die vergunning wel gekregen, maar in feite wogen de lusten niet meer op tegen de lasten.’

Het werd de deelnemers bovendien duidelijk dat allerlei kleine corporaties nauwelijks hogere premies betaalden dan zij. Ook waren veel deelnemers door fusies gegroeid, waardoor ze ook individueel een sterke onderhandelingspositie hadden gekregen tegenover de verzekeraars. Al met al werd het herverzekeringsbedrijf dus niet voortgezet. Dat laat onverlet dat andere corporaties nog steeds praten over verzekeringsallianties.