Hoe werkt huurharmonisatie?

08 september 2010

Woningcorporaties kunnen de huur verhogen als zij een leeggekomen woning toewijzen aan een nieuwe huurder. Deze ‘huurharmonisatie’ is aan regels gebonden.

Wat is huurharmonisatie?

• Verhuurders hebben wettelijk de mogelijkheid de huur bij het vrijkomen van een woning (mutatie) te verhogen. De nieuwe bewoner betaalt dan een hogere huur.
• Uiteraard mag de huur niet hoger worden dan de maximale huur, zoals die wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel.
• Veel corporaties hanteren bij huurharmonisatie een zogeheten ‘streefhuurniveau’. Dat is het gewenste huurniveau voor een woning, gedifferentieerd naar verschillende woningcategorieën.

Huurharmonisatie voor en na 2007

• Tot 2007 werd de jaarlijkse huurverhoging vastgesteld op basis van inflatie plus een vastgesteld percentage. Het toegroeien naar het streefhuurniveau kon dus ook worden gerealiseerd bij de jaarlijkse huurverhoging.
• In de laatste jaren van deze periode kreeg ongeveer 3 procent van de woningen een huurverhoging als gevolg van harmonisatie. Ongeveer 0,3 procent van de totale huurverhoging in een jaar was het gevolg van huurharmonisatie.
• Vanaf 2007 is echter sprake van inflatievolgend huurbeleid. Sindsdien kunnen corporaties de huur alleen extra verhogen bij nieuwe toewijzingen.
• Corporaties maken sindsdien wat meer gebruik van de mogelijkheid bij bewonerswisseling de huur te verhogen naar het streefhuurniveau. Dit is een logisch gevolg van het inflatievolgend huurbeleid.
• In 2009 kreeg ongeveer 4 procent van alle woningen een hogere huur na mutatie. Dit leidde tot een gemiddelde huurverhoging van 0,5 procent. In 2009 was de jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie 2,4 procent. De huurverhoging inclusief harmonisatie was dus 2,9 procent.
• De huur van een corporatiewoning ligt gemiddeld op 70 procent van de maximale huur. Voor geharmoniseerde woningen ligt dat gemiddelde op 78 procent.

Beperkt effect huurharmonisatie
De Woonbond meldde vorige week dat corporaties van plan zijn de huren van vrijkomende woningen de komende jaren fors op te trekken. Uit de praktijk blijkt dat huurverhoging bij mutatie maar bij een klein deel van woningen gebeurt. Het totale effect van harmonisatie op de huurprijsverhoging blijft beperkt, zo blijkt uit de genoemde cijfers. In het huidige tempo zou het 25 jaar duren voordat alle woningen zijn geharmoniseerd.