Geluidsoverlast door cafébezoekers: moet de verhuurder maatregelen treffen?
01 januari 2011
Veel huurders ondervinden wel eens geluidsoverlast. Bijvoorbeeld door een drukke snelweg, een schreeuwende buurman, spelende kinderen of door cafébezoekers. Kan de verhuurder verplicht worden tot het treffen van maatregelen?
De Aanleiding
Een huurder huurt vanaf 1987 een woning in Amsterdam. Sindsdien zijn er in de
directe omgeving van de woning vijf cafés met terrassen bijgekomen. De huurder
ondervindt geluidsoverlast door de bezoekers van deze cafés. De woning is
voorzien van enkele beglazing.
Het Geschil
De huurder vordert bij de rechter veroordeling van de verhuurder tot
plaatsing van geluidswerende dubbele beglazing. De huurder is van mening dat er
sprake is van een technisch gebrek aan de woning (in de zin van artikel 7:204
lid 2 van het BW) omdat de woning niet is voorzien van dubbele beglazing. Door
dubbele beglazing te plaatsen kan de verhuurder de geluidsoverlast voor de
huurder opheffen. De verhuurder weigert echter deze dubbele beglazing te
plaatsen.
De Uitspraak
De rechter stelt eerst vast dat er inderdaad sprake is van toenemende
geluidsoverlast door bezoekers van de cafés. Ook stelt de rechter vast dat de
exploitanten van deze cafés handelen binnen de grenzen van de hen toegekende
vergunningen en dat de verhuurder geen invloed kan uitoefenen op de wijze van
exploitatie.
Volgens de rechter is er dan ook sprake van een feitelijke stoornis van het woongenot door derden. Een feitelijke stoornis door derden is gelet op artikel 7:204 Lid 3 BW geen gebrek zodat op de verhuurder geen plicht rust dubbele geluidswerende beglazing aan te brengen.
Het Gevolg
Een feitelijke stoornis van het woongenot door derden is geen gebrek in
de zin van het huurrecht en hoeft niet te worden verholpen door de verhuurder.
Onder derden wordt verstaan iets of iemand waarop de verhuurder geen invloed kan
uitoefenen, zoals een drukke openbare weg, een huurder van een andere verhuurder
of een buurman die eigenaar is van zijn woning.
Als de overlast echter wordt veroorzaakt door een huurder van dezelfde verhuurder of door een eigenaar met wie de verhuurder in een vereniging van eigenaren zit, kan de verhuurder wél invloed uitoefenen. In dat geval is er dus wel sprake van een gebrek en kan de verhuurder tot maatregelen worden gedwongen.
