Hoe houd je criminele kopers buiten de deur?

09 februari 2012

bron: Aedes-Magazine 25-26/2011

De praktijkvoorbeelden van corporaties Havensteder en Woonfriesland

In het nieuws op 31 oktober 2011: ‘Achttien personen, onder wie een advocaat en twee notarissen, zijn vandaag aangehouden omdat ze worden verdacht van diverse soorten fraude, deelname aan een criminele organisatie, medeplichtigheid aan illegaliteit en witwassen. De veertien mannen en vier vrouwen worden ervan verdacht dat zij in Amsterdam tientallen woningen hebben aangekocht die door woningbouwverenigingen te koop waren gezet.’

De verdachten zouden deze woningen binnen een half jaar met veel winst doorverkocht hebben. In de tussentijd zouden de huizen zijn verhuurd aan illegalen. De verdachten in deze zaak zouden de hoge winstmarges hebben weten te pakken door valse taxaties.

Venserpolder
Ongeveer op hetzelfde moment verscheen het onderzoeksrapport Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)complexen van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). In het rapport ligt de wijk Venserpolder, zo’n 5.000 woningen in Amsterdam-Zuidoost, onder het vergrootglas. In die wijk zijn vijf corporaties actief. Tot 2009 verkochten ze bij elkaar zo’n 2.600 woningen.

Dat gebeurde in de eerste plaats omdat de gemeente eigenwoningbezit stimuleert vanwege het vermeende positieve effect op de leefbaarheid. En in de tweede plaats om meer geld in het laadje te brengen.

Leefbaarheid holde achteruit
Het eigenwoningbezit steeg in zeven jaar tijd van 2 naar 17 procent. Maar begin 2009 ging het mis. De Key staakt de verkoop van sociale huurwoningen, omdat de leefbaarheid in de Venserpolder achteruit holde. Niet minder dan 20 procent van de verkochte woningen bleek illegaal te worden bewoond.

De goedkope koopwoningen hadden een aanzuigende werking op tal van criminele activiteiten: van hennepkwekerijen, illegale onderverhuur tot prostitutie. Voor de huurders van de corporaties en voor bonafide kopers ontstond een onhoudbaar woonklimaat. De onderzoekers stellen dat Venserpolder weliswaar een bijzondere, maar geen unieke wijk is. ‘Er zijn vele wijken in Nederland met in meer of mindere mate vergelijkbare problematiek.’

Georganiseerde misdaad
Corporaties willen weliswaar bezit verkopen, maar geen onderdak bieden aan de georganiseerde misdaad. ‘Corporaties hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid en een verantwoordelijkheid tegenover hun huurders’, zegt Peter Vriend, directeur van Deloitte Bijzonder Onderzoek & Integriteitsadvies. ‘Ze kunnen het zich niet permitteren dat door de druk op verkoop de leefbaarheid in buurten achteruitgaat. Achteraf constateren dat bezit in verkeerde handen is gevallen, levert ook nog eens flinke reputatieschade op.’

Volgens Vriend is het in het belang van iedere corporatie om maatregelen te nemen tegen deze ongewenste ontwikkeling. ‘Dit lijkt typisch een probleem van de grote stad, maar ik betwijfel dat. Wat maakt het een criminele bende uit of er geld valt te verdienen aan een pand in Amsterdam of in Dedemsvaart? Corporaties moeten transacties – aankoop en verkoop – zorgvuldiger en systematischer afwegen. Screening van personen en partijen moet regulier onderdeel zijn van het risicomanagement.’

Ymere heeft een flink aantal onconventionele maatregelen genomen om de risico’s drastisch te verkleinen. Er is een Team Onrechtmatige Bewoning Ymere (TOBY), dat bij verkoop van bezit in de deelgemeente Zuidoost op diverse fronten aan de slag gaat om ongewenste kopers buiten de deur te houden.

‘Het belangrijkste is dat we aspirant-kopers precies vertellen wat we gaan doen’, zegt Harm ten Zijthoff van TOBY. ‘Iedere geïnteresseerde krijgt van ons een brief waarin we uitleggen waarom we hem gaan ­screenen en waaruit dat bestaat. Eigenlijk is die brief ons belangrijkste instrument.’ Ymere heeft inmiddels 122 geïnteresseerden zo’n brief gestuurd. Die was voor zes kandidaten aanleiding om af te haken. Zeven werden na screening en gesprek afgewezen.

De methode van Ymere is ontleend aan de bestaande aanpak van woonfraude door huurders. ‘Het verschil is dat we nu dezelfde instrumenten preventief gebruiken. Op een moment dat nog helemaal geen vermoeden van verkeerde bedoelingen bestaat en je dus uit moet gaan van te goeder trouw. Dat maakt dat je uitputtend moet vertellen waarom je screent’, erkent Ten Zijthoff. ‘Openheid, respect en een valide screening zijn dan cruciaal.’

Uit eigen zak
Ymere maakt uitsluitend gebruik van bronnen die zijn aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Bij de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens haalt de corporatie informatie over gezinssamenstelling en het huidige woonadres. Bij het Kadaster vindt onderzoek plaats naar de vraag of de kandidaat al onroerend goed bezit. En meer informatie over zijn financiële handel en wandel bij Experian, een private onderneming die tal van financiële gegevens verzamelt van particulieren en bedrijven.

Dan volgt een gesprek met de kandidaat-koper, waarbij hij zich moet legitimeren, een historisch uittreksel uit het Bevolkingsregister moet meenemen en loonstrookjes over het afgelopen half jaar (ook van andere gezinsleden). Verder moet hij vertellen wie de hypotheek gaat verstrekken, zodat deze partij kan worden nagetrokken. Wanneer de koper uit eigen zak betaalt, moet hij kunnen vertellen hoe hij aan het geld is gekomen. Eventueel wordt melding gedaan bij het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties, waarna een extra check plaatsvindt door de Belastingdienst en soms door Justitie.

Wanneer de koper deze screening doorstaat – hetgeen dus in veruit de meeste gevallen zo is – kent Ymere nog enkele instrumenten. Het koopcontract bevat een zelfbewoningsclausule: de koper moet er zelf wonen en mag niet verhuren. Daar bovenop is er nog het kettingbeding: de zelfbewoningsclausule blijft van kracht wanneer de koper zijn huis verkoopt. In het koopcontract met de volgende koper moet eveneens de zelfbewoningsclausule zijn opgenomen. Dit alles op straffe van 100.000 euro boete.

Stok achter de deur
Ten Zijthoff erkent dat Ymere geen halve maatregelen heeft genomen. ‘Het zijn behoorlijk vergaande stappen. Maar we doen het om verantwoord te kunnen blijven verkopen.’ Vooral de werking van het kettingbeding moet nog blijken.

‘Het is juridisch onontgonnen terrein. Wat er met de woning gebeurt na verkoop, is lastig te volgen. We zijn geen opsporingsapparaat. Maar de koper heeft wel een contract getekend. Op het moment dat er nieuwe bewoners komen die voor grote overlast zorgen, dan heb je een titel om naar de rechter te stappen. Zo’n kettingbeding is dus een stok achter de deur.’

De corporaties in Venserpolder verkopen weer. Bewoners gaven dit voorjaar aan minder overlast te ervaren.

Hoe voorkom je verkoop aan criminelen? Voor de verkoop: Corporaties in dezelfde wijk moeten hun verkoopbeleid op elkaar afstemmen, zodat criminelen niet naar die woningen kunnen trekken waar de regels het soepelst zijn. Van actief beheer in buurten en complexen kan een afschrikwekkende werking uitgaan. Criminelen vinden actieve sociale controle niet prettig. Bij de verkoop: Screening van de aspirant-kopers. Restricties in het koopcontract. In de individuele splitsingsakte regels opnemen, die corresponderen met het collectieve huishoudelijk reglement van de op te richten vereniging van eigenaren (VvE). Na de verkoop: Het ondersteunen van VvE-besturen, door concrete tools en scholing te bieden. Verkoop in de vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom maakt het corporaties mogelijk ook na verkoop restricties op te leggen. Deze tips zijn ontleend aan het rapport Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)complexen van de SEV in samenwerking met het Verwey-Jonker Instituut, adviesbureau Urbannerdam en gerechtsdeurwaarderskantoor Van der Hoeden-Mulder. Doel was uit te zoeken wat met name corporaties en verenigingen van eigenaren kunnen doen om overlast van criminelen te bestrijden.