De zegeningen van kooprecht

17 augustus 2011

bron: Aedes-Magazine 15-16/2011

Als het aan minister Donner ligt wordt het kooprecht voor huurders van corporatiewoningen wettelijk verankerd. Groot-Brittannië heeft daar sinds 1980 ervaring mee. De gevolgen zijn desastreus.

Toen Maarten van Ham afgelopen najaar de resultaten van twee jaar onderzoek presenteerde, mocht hij over media-aandacht niet klagen. Van Ham is als hoogleraar verbonden aan het Centre for Housing Research van de University of St. Andrews (Schotland). Hij bestudeerde drie decennia Right to Buy: het Britse recht van bewoners om hun sociale huurwoning te kopen. De bevindingen werden breed uitgemeten in de landelijke media, tot en met de Britse tabloids aan toe. ‘De algehele conclusie is dat de gevolgen zeer negatief zijn’, zegt Van Ham. ‘Maar wee je gebeente als je dat hardop zegt. De kranten – en ook hun lezers, getuige de reacties op websites – zagen mijn onderzoeksresultaten als een aanval van een linkse academicus op Margareth Thatcher. Eerlijk gezegd weet ik niet of ik zo links ben. Maar ik weet wel dat Thatcher voor veel Britten nog steeds heilig is.’

Ook het kabinet-Rutte is van plan in Nederland het kooprecht te introduceren. In welke vorm is nog niet duidelijk. Evenmin is duidelijk hoe deze zin in het regeerakkoord terecht is gekomen. ‘Noch de VVD, noch het CDA, noch gedoogpartner PVV hadden het in hun verkiezingsprogramma staan. Het heeft mij verbaasd’, zegt Marja Elsinga, hoogleraar Volkshuisvesting en Woningmarkt aan de TU Delft. ‘Ik vermoed dat het een lobby is geweest van vier prominenten.’ In september 2010 pleitten Arthur Docters van Leeuwen, Sweder van Wijnbergen en Hans Hillen voor het kooprecht, in een opiniestuk in het Financieele Dagblad. Ze deden dat op voorspraak van Jan Sinke, directeur van woningstichting De Veste. Hoe het ook zij, tot dan toe had alleen GroenLinks zich uitgebreid met het kooprecht beziggehouden en in 2006 zelfs het initiatiefwetsontwerp Baas in eigen Huis ingediend: wie wil kopen, moet dat kunnen. Wel stelde de partij dat de woning bij verhuizing moest worden terug verkocht aan de corporatie, zodat de sociale huurvoorraad op peil zou blijven. Het voorstel stierf een stille dood. Ook de ministers Dekker en Van der Laan concludeerden in brieven aan de Kamer (in 2006 en 2009) dat het kooprecht geen goed idee of een haalbare kaart was. Of het nu wel gaat lukken, valt te bezien. Een echt voorstel komt vermoedelijk pas in het najaar.

‘Religieuze redenen’
Elsinga bestudeert onder meer de toekomst van de sociale huursector in Europa. Alleen in Groot-Brittannië is het kooprecht de centrale focus van het beleid. ‘Maar ik kan me niet voorstellen dat iemand in Nederland die kant op wil.’ Van Ham, die vanaf september Elsinga’s collega wordt in Delft, kan zich dat evenmin voorstellen. ‘In Groot-Brittannië is het eigen-woningbezit om ideologische – nee, om bijna religieuze redenen doorgevoerd: eigen-woningbezit is een geloof. Maar wie nu goed kijkt waar het de Britse samenleving heeft gebracht, kan een dergelijk beleid niet willen overnemen. Ooit had iedereen in Groot-Brittannië toegang tot een betaalbare, fatsoenlijke woning. Nu zijn sociale huurwoningen er alleen nog voor de allerarmsten.’

Groot-Brittannië is de bakermat van het Right to Buy (RTB). Nadat in 1979 Margareth Thatcher aan het roer kwam, kregen huurders via de Housing Act van 1980 het recht om met flinke korting hun eigen woning te kopen. ‘Het is het grootste experiment met volkshuisvesting dat ooit is uitgevoerd’, zegt Van Ham. ‘Nooit eerder is in een westerse samenleving zoveel publiek kapitaal overgedragen aan de bevolking. Daar zijn de Conservatieven tot op de dag van vandaag zeer trots op.’

De afgelopen dertig jaar werden 2,5 miljoen van de 6 miljoen huurwoningen verkocht aan de bewoners. De gemeente bepaalde als eigenaar de verkoopprijs. Die daalden soms tot maar 30 procent van de marktwaarde. ‘Mensen die het een beetje konden betalen, hebben er enorm aan verdiend. Wie zijn huurwoning in 1990 kocht en in 2000 weer verkocht, maakte een klein fortuin. Kopen met korting en vervolgens verkopen na een explosieve stijging van de huizenprijzen, wie wil dat niet?’
Maar dit geluk lachte niet iedereen toe. RTB had negatieve gevolgen, waarvan de volle omvang pas de laatste paar jaar duidelijk wordt. Een eerste probleem is dat RTB ertoe leidde dat de mooiste huurwoningen in de mooiste buurten als eerste van de hand gingen. De voorraad die overbleef, was van mindere kwaliteit en bevond zich in mindere buurten.

Een tweede probleem is dat er heel weinig sociale huurwoningen zijn teruggebouwd, terwijl de vraag juist groeide. Het kan daardoor zeer lang duren voordat iemand een huurwoning bemachtigt (volgens ongeveer hetzelfde aanbod-model als Nederland kent). Keuze is er nauwelijks: het aanbod bestaat uit slechte woningen in slechte wijken. ‘Uit mijn onderzoek blijkt dat mensen die het hardst om een woning zitten te springen, eigenlijk alleen maar terechtkunnen op plekken waar niemand wil wonen’, zegt Van Ham.

Het derde probleem kwam met de ineenstorting van de woningmarkt in 2007. Huurders met lage inkomens konden tot dan toe kopen dankzij een combinatie van een lage koopprijs, aantrekkelijke hypotheekproducten en de verwachting van waardestijging. Maar die zeepbel spatte ruw uiteen. Veel kopers konden hun hypotheek niet meer opbrengen. Tegelijkertijd raakten ze hun koopwoning aan de straatstenen niet kwijt, vaak ook omdat ze te weinig inkomen hadden om hun bezit te onderhouden, waardoor het verpauperde.

Lees ervaringen in Schotland en Belgie.

Versnippering
De verkoop van huurwoningen stortte in 2008 volledig in. In Engeland daalde in een jaar tijd het beroep op RTB met 85 procent, in Wales met 82 procent. Hier en daar werd helemaal niets meer verkocht. In december 2008 riep de National Housing Federation (de Britse tegenhanger van Aedes) om RTB op te schorten, omdat ze de vraag naar sociale huurwoningen dramatisch zag stijgen en het niet aanvaardbaar vond om gelijktijdig door te gaan met het verkopen daarvan.
En als vierde probleem ten slotte, blijkt dat de housing associations (corporaties Britse stijl, die ontstonden doordat gemeenten hun voorraad van de hand deden) moeite hebben met het beheer van hun versnipperde bezit. Van Ham: ‘Die versnippering van de eigendomsstructuur maakt ook het beheer van de openbare ruimte lastig. Wie neemt de verantwoordelijkheid?’

In 2008 concludeerde Elsinga op basis van landelijk onderzoek dat Nederlandse huurders die hun woning hadden gekocht, niet meer empowered zijn dan huurders die dat niet doen. Van Ham onderzocht in Groot-Brittannië onder meer of RTB-kopers dankzij hun bezit mobieler waren geworden op de arbeidsmarkt – een van de doelen van RTB. ‘Aan eigen-woningbezit wordt van alles toegeschreven. Het zou beter zijn voor de buurt, mensen zouden stijgen op de maatschappelijke ladder, sneller een betere baan zoeken, een voorbeeldfunctie vervullen in hun buurt, noem maar op. Mijn onderzoek toont dat het allemaal gebaseerd is op ideologie. Die zegt dat woningbezit in zichzelf goed is en wonen in een sociale huurwoning iets minderwaardigs. Terwijl ik me steeds afvraag: wat is er mis met huren?’