'Niemand heeft belang bij grootschalige verkoop woningen'
30 november 2010
bron: Aedes-Magazine 24/2010
|
Stel uw vraag of discussieer mee over het rapport 'Verkoop geen wondermiddel' of over de woningmarkt. |
Wat zijn de consequenties van grootschalige verkoop van corporatiebezit? Johan Conijn en Bert Kramer van Ortec Finance zochten het uit in opdracht van Aedes. Hun conclusie: niemand heeft belang bij grootschalige verkoop van corporatiewoningen.
Aanleiding was er genoeg voor een onderzoek naar de gevolgen van verkoop van corporatiewoningen. Vanuit de politiek klonken regelmatig pleidooien om met grootschalige verkoop van huurwoningen het corporatievermogen vrij te maken. Het kooprecht staat ook in het regeerakkoord, waarin is opgenomen dat huurders het recht krijgen om tegen een ‘redelijke prijs’ hun woning te kopen.
Ten slotte is er de Europese Beschikking, die stelt dat 90 procent van de gereguleerde corporatiewoningen alleen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de 33.000 euro. Het eventuele gevolg dat het woningbezit van corporaties groter is dan deze doelgroep, kan worden opgeheven door huurwoningen te verkopen.
Wat betekent omvangrijke verkoop van corporatiewoningen op de lange termijn voor de bedrijfsvoering van corporaties en voor de woningmarkt? Dat onderzochten Johan Conijn en Bert Kramer van Ortec Finance in opdracht van Aedes.
Uitponden of uitzakken
Welke mogelijkheden hebben corporaties eigenlijk om hun huurwoningen te
verkopen? En welke mogelijkheid is in dat geval het gunstigst? De onderzoekers
onderscheiden vijf afzetkanalen voor corporaties: verkoop van huurwoningen aan
zittende huurders of aan nieuwe bewoners bij mutatie (uitponden), uitponden via
het Wooninvesteringsfonds (WIF), verkoop aan een commerciële uitponder,
uitzakken in een commerciële dochter of verkoop aan een commerciële verhuurder.
Veel corporaties hebben al een aantal jaren ervaring met de verkoop van
huurwoningen. Het aantal verkochte huurwoningen blijkt te dalen, vooral aan
zittende huurders.
Dat heeft zowel economische als demografische oorzaken.
Uit onderzoek blijkt dat hoogstens 7,6 procent van de zittende huurders hun huurwoning zonder korting kunnen en willen kopen. Met een korting van 25 procent is dat maximaal 11,1 procent van de huurders. Voor de komende jaren ziet het er niet naar uit dat dit aantal zal toenemen. De doorsnee-huurder heeft zo’n beperkte leencapaciteit dat aan zittende huurders meestal voor een prijs ver onder de marktwaarde wordt verkocht.
Corporaties realiseren de meest optimale opbrengst wanneer ze zelf uitponden of laten uitponden door een professionele uitponder. Bovendien, stellen de onderzoekers, is de verkoopopbrengst bij uitponden doorgaans hoger dan bij voortgezette commerciële verhuur. Om een maximale opbrengst te genereren is uitponden aantrekkelijker dan uitzakken in een commerciële dochter of verkoop aan commerciële partijen.
Diverse factoren zijn uiteindelijk bepalend. Verkoop aan zittende huurders kost tijd. Wie snel cash nodig heeft maakt dus een andere keuze. Bovendien wegen de maatschappelijke doelstellingen soms zwaarder dan de financiële, wat leidt tot de beslissing een woning te blijven verhuren in plaats van te verkopen.
Bij corporaties neemt de wens toe om hun uit te ponden complexen via het WIF te verkopen. Want voordeel van het WIF als toegelaten instelling, is dat de wettelijke eisen minder streng zijn dan bij verkoop aan een commercieel bedrijf. Het WIF heeft onlangs een nieuwe structuur opgezet om verkoop van corporatiebezit mogelijk te maken. Hoe dat gaat uitpakken moet nog blijken.
Institutionele beleggers
Wetgeving en gemeentelijke bepalingen blokkeren op het moment een
aantal afzet-kanalen voor de verkoop van corporatie-woningen. Zo is het voor
beleggers vrijwel onmogelijk om corporatiewoningen in verhuurde staat te kopen.
De marktwaarde is in dat geval namelijk aanzienlijk lager dan van dezelfde
woning leeg. Hierdoor komt de marktconforme prijs altijd lager uit dan de
ondergrens die de minister hanteert voor verkoop van verhuurde
corporatiewoningen. Ook verkoop aan de commerciële huursector, via een eigen
dochter of een commerciële verhuurder, is daarmee geblokkeerd.
Wanneer de huidige regelgeving wordt verruimd, komen ook de institutionele beleggers in beeld. Maar die komen alleen over de brug als er voldoende rendement te behalen is. Aangezien de corporatiehuren doorgaans laag liggen, zullen zij vermoedelijk nooit meer dan 58 procent van de WOZ-waarde bieden voor deze woningen.
Daarnaast is het maar de vraag in hoeverre institutionele beleggers daadwerkelijk geïnteresseerd zijn in de Nederlandse huurmarkt. De onderzoekers verwachten dat zij zich komende tijd meer zullen richten op buitenlandse vastgoedmarkten.
Ze refereren aan een enquête gehouden tijdens het lustrumcongres van het IVBN. Daaruit bleek dat slechts 8 procent van de aanwezige beleggers verwacht dat Nederlandse pensioenfondsen substantieel meer gaan beleggen in Nederlands vastgoed. Dit staat overigens haaks op het pleidooi van IVBN-bestuurslid Henk Jagersma in Aedes-Magazine 23/2010.
Bedrijfsvoering
Wat betekent het voor de bedrijfsvoering van de corporatiesector als
die een deel van het bezit van de hand doet? Bij voortzetting van het huidige
overheidsbeleid daalt het vermogen in de sector de komende jaren in rap tempo en
wordt vrij snel zelfs negatief.
Verkoop van bezit zou leiden tot stijging van vermogen, als de extra verkoopopbrengsten tenminste niet worden afgeroomd. Maar door het huidige inflatievolgende huurbeleid en een kostenstijging van 1 procent boven inflatie, daalt het toegenomen vermogen uiteindelijk weer even snel. Omvangrijke verkopen leveren dus uiteindelijk geen structurele bijdrage aan een gezonde financiële bedrijfsvoering die toekomstbestendig is, concluderen de onderzoekers.
Woningmarkt
Wat omvangrijke verkoop van corporatiewoningen voor de woningmarkt betekent, is
lastig in te schatten, stellen de onderzoekers. Zoiets is immers nog nooit
eerder gebeurd.
Het Centraal Planbureau (CPB) schatte eerder dat zonder verstorende subsidiëring, de verhouding koop en huur neerkomt op 60-40 procent. Volgens de laatste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (2009) ligt die verhouding op 55,9-40,5 procent, van 3,6 procent is de eigendomsvorm niet bekend.
Een omvangrijke verkoop van 50.000 huurwoningen, houdt in dat 27 procent van de vrijkomende huurwoningen wordt onttrokken aan de huursector. Met als gevolg dat de wachttijd voor starters uit de primaire doelgroep nog langer wordt en dat de doorstroming naar verwachting afneemt. De slaagkans van huishoudens die een woning willen kopen zal uiteraard toenemen.
Al bij al, zo concluderen de onderzoekers, is er geen publiek belang om de keuze tussen kopen of huren te beïnvloeden. En vanuit dat perspectief is er ook geen reden om de verkoop van corporatiewoningen te bevorderen of af te remmen.
