Vragen over de VvE

27 januari 2012

bron: Aedes-Magazine 1/2012

Corporaties maken steeds vaker deel uit van Vereniging van Eigenaren (VvE) door verkoop van appartementen en woningen. De besluitvorming in zo’n vereniging is aan flink wat regels gebonden.

Hoe komt een corporatie in een VvE?
Voordat de corporatie woningen verkoopt moet een complex worden gesplitst in appartementsrechten. Eigenaren in zo’n gesplitst complex zijn wettelijk verplicht in een VvE deel te nemen. Dus ook de corporatie die de eerste jaren nog veel appartementen in eigendom heeft. De formele besluitvorming over de gemeenschappelijke delen van het complex vindt plaats in de vergadering van de VvE en niet meer bij de corporatie.

Hoe verhouden modelreglement en splitsingsakte zich tot elkaar?
In het VvE-modelreglement staan de rechten en plichten van de deelnemers in een VvE. De initiatiefnemer tot de splitsing (de corporatie) kan het modelreglement aanpassen binnen wettelijke kaders. Zowel het modelreglement als de aanpassingen komen in de splitsingsakte. De eigenaren kunnen na de oprichting van de VvE gezamenlijk besluiten om de artikelen in de splitsingsakte te wijzigen. Hiervoor is ten minste een vier vijfde meerderheid nodig.
Aanpassingen kunnen nodig zijn vanwege afspraken die de corporatie al heeft over bijvoorbeeld te treffen energetische maatregelen aan het complex. De corporatie neemt dan de kosten hiervan voor haar rekening en mag aan de gemeenschappelijke delen van de VvE komen.

Is de corporatie als groot-eigenaar bepalend?
Als nog niet veel appartementen zijn verkocht in een complex dan kan de corporatie als groot-eigenaar een fors stempel op de VvE drukken. Het is te regelen dat zij een maximaal aantal stemmen mag uitbrengen of nooit meer stemmen dan de som van de overige stemmen aanwezig op de vergadering. Maar voor een soepele gang van zaken is het veel belangrijker om de appartementseigenaren goed te informeren over het beleid van de corporatie met VvE’s. Dit is bijvoorbeeld vast te leggen in de notulen van de oprichtingsvergadering. Zo zijn ook de rechten en plichten van de huurders (in VvE’s gebruikers genoemd) te verduidelijken.

Hoe zijn verschillen in belangen in goede banen te leiden?
Op zich hebben de diverse eigenaren ongeveer hetzelfde basisbelang: een goed onderhouden gebouw. In de praktijk leiden de verschillen tussen het huurrecht en het appartementsrecht tot discussiepunten. Een corporatie kan twee petten op hebben: als verhuurder moet zij volgens het huurrecht voldoen aan haar verplichtingen. Tegelijkertijd heeft zij als eigenaar verplichtingen jegens de VvE. De VvE ten slotte, heeft instrumenten om zowel de eigenaar als de gebruiker aansprakelijk te stellen voor diverse overtredingen. Sommige corporaties proberen problemen te voorkomen door als beheerder op te treden voor de VvE. De VvE betaalt de corporatie voor deze diensten.
Artikel 47 lid 4 van het modelreglement 2006 verbiedt echter corporaties om in de vergadering van de VvE mee te stemmen over het agendapunt waarbij zij aan zichzelf, of een aan haar gelieerde organisatie, beheerderstaken toebedelen. Corporaties kunnen overigens dit artikel schrappen als initiatiefnemer tot splitsing.

Biedt het schaalvoordeel om beheer en/of bestuur bij de corporatie onder te brengen?
Dat ligt voor iedere corporatie én VvE anders. In principe geldt dat een corporatie een flink aantal VvE’s in beheer moet hebben voor een efficiënt en professioneel beheer. De VvE’s zullen zelf moeten bepalen of de wijze van beheer door de corporatie hen financieel en praktisch voordeel oplevert.

Mr. Raymond Kramer, consultant bij Gedeeld Eigendom Enzo, een detachering- en adviesbureau voor appartementsrecht en VvE Beheer.