Rood, of toch blauw

13 augustus 2010

bron: Aedes-Magazine 15-16/2010

Bron: Aedes-Magazine 15-16/2010

Plezierig wonen is vooral een sociale kwestie. Klikt het bijvoorbeeld met de buren? Door leefstijl te gebruiken, proberen corporaties die factor in te bouwen in hun woningtoewijzing. Wat zijn de eerste ervaringen?

Dit voorjaar maakten Staedion, Vestia en Haag Wonen bekend dat ze leefstijlen gaan gebruiken om portiekwoningen toe te wijzen in de wijk De Kampen in het Haagse Mariahoeve. Het gaat om een pilot van drie jaar. Deze drie corporaties zijn niet de enige die het fenomeen leefstijl ontdekt hebben.

Google op ‘leefstijl woningcorporatie’ en je krijgt duizenden zoekresultaten. Sinds een jaar of tien gebruiken projectontwikkelaars leefstijlmethodes om hun projecten aan de man te brengen. En sinds een jaar of vijf gebruiken ook corporaties leefstijl onder andere in woningtoewijzing.

Hoe doe je dat eigenlijk, woningen toewijzen op leefstijl? Valt er al iets te zeggen over wat het oplevert? En waarom besluiten corporaties dat ze huurders - op basis van hun leefstijl - onder (lichte) dwang bij elkaar willen laten wonen? Eerst maar eens naar Mariahoeve om te horen hoe ze daar te werk zijn gegaan.

In Mariahoeve staan portiekwoningen uit de jaren 50 en 60. Ernst Detering, directeur Staedion Scheveningen/Haagse Hout: ‘We wisten niet veel van dit gebied, maar wel dat er iets moest gebeuren. De woningen waren aan het einde van hun levensduur.’ Om te beginnen is daarom in 2006 samen met de bewoners de wijkidentiteit van de wijk bepaald door goed te kijken naar de kwaliteiten en eigenschappen van de wijk en de cultuurhistorische waarde van de omgeving. Pas daarna is een plan gemaakt voor de wijk.

Detering: ‘We hebben geleerd van onze fouten uit de jaren 80. Toen zijn we op andere plekken zonder analyse gaan slopen en herbouwen. Daarbij gingen sociale netwerken van de oorspronkelijke bewoners verloren. En uiteindelijk zagen we de nieuwbouw toch in rap tempo weer verloederen.’ Er was in die aanpak te weinig aandacht geweest voor de bewoners. Vandaar nu de keuze om in Mariahoeve, naast nieuwbouw en renovatie, bij woningtoewijzing leefstijlen in te zetten.

Daarvoor gebruiken Staedion, Vestia en Haag Wonen de Brand ­Strategy Methode (BSR), ontwikkeld door SmartAgent. Huurders vullen een digitale vragenlijst in waaruit blijkt wat voor type mens zij zijn en hoe zij willen samenleven. Detering: ‘Bewoners die houden van kijkgroen hebben geen behoefte aan buren die dat kijkgroen gebruiken om gezellig samen te barbecuen. Dat gaat wringen.’

Vragenlijst
De vragenlijst van de BSR-methode hanteert een indeling in vier kleuren: rood, geel, groen en blauw. Iedere kleur staat voor een bepaalde levensstijl. Om te weten wat mensen doormaken zelf maar eens de vragenlijst ingevuld. Dat is nog wel een klus. Je wordt gedwongen flink na te denken over jezelf en moet voor je gevoel soms tegenstrijdige keuzes maken.

Peter van den Bos, verhuurmakelaar Leefstijlen namens Staedion, Vestia en Haag Wonen in Mariahoeve maakt het allemaal mee. Mensen die moeite hebben met het invullen, zich geconfronteerd voelen met zichzelf of het niet eens zijn met de uitkomst. ‘Sommige mensen willen niet bij rood ingedeeld worden omdat ze dat associëren met agressief. Dat vergt wat uitleg. Want rood staat in deze context voor een stadse levensstijl.’

Er zijn ook mensen die de vragenlijst niet willen invullen, zij krijgen geen woning in de wijk De Kampen aangeboden. Na de ingevulde vragenlijst volgt een aanvullend gesprek met de nieuwe kandidaten. En pas dan komt er een woning in beeld. Van den Bos weet inmiddels welke leefstijl in welke portiek overheerst, zodat hij de nieuwe buur goed kan plaatsen.

Onder de zittende huurders is er draagvlak voor de leefstijlmethode. Van den Bos: ‘Uit onderzoek onder de bewoners blijkt dat ook zij ­vinden dat als er nieuwe buren komen, wij moeten kijken naar hoe ze passen in de bestaande leefomgeving. Bewoners vrezen verlies van kwaliteit.’

Met deze proef in Mariahoeve verwachten de samenwerkende corporaties dat huurders uiteindelijk prettiger zullen wonen. Detering: ‘We verwachten dat de betrokkenheid van de bewoners bij hun woning en leefomgeving stijgt en dat ze minder overlast ervaren, doordat we meer aandacht aan zittende en nieuwe huurders besteden.’

Momenteel loopt er een nulmeting om rond 2013 te kunnen bepalen wat de effecten zijn van de nieuwe leefstijlaanpak. In de meting worden bijvoorbeeld gegevens over huurachterstanden en uitzettingen betrokken, maar ook de ervaringen van de wijkagent en de meldingen die hij krijgt over overlast.

Juiste flat
Vestia heeft al langer ervaring met het toewijzen van woningen op leefstijl, onder meer in de Zoetermeerse wijk Palenstein. Daar is de aanpak iets anders dan in Mariahoeve. Sinds 2006 werkt de corpo­ratie hier in drie flats aan vermindering van overlast door woning­toewijzing op leefstijl gecombineerd met een lik-op-stukbeleid.

Dat houdt in dat de regels strikt worden gehandhaafd door de complex­beheerder. Spullen die niet in de gemeenschappelijke ruimten thuishoren krijgen een sticker ‘dit hoort hier niet’. Zijn de spullen niet binnen 24 uur verwijderd, dan regelt de complexbeheerder datze worden weggehaald. De vervuiler betaalt voor de gemaakte kosten.

Deze aanpak is in Palenstein ingevoerd vanwege veel problemen die terug te voeren waren op botsend leefgedrag. Vestia renoveerde de gebouwen én gaf ze een typerende uitstraling met kleuren gebaseerd op de leefstijlen. Die leefstijl werd bepaald door de zittende bewoners een vragenlijst te laten invullen. Dat heeft geleid tot één flat waar ‘solitaire’ bewoners worden geplaatst. In een andere flat komen ‘sociale’ mensen bij elkaar te wonen en in de derde flat zitten ‘eigenzinnige’, ofwel ‘tolerante’ mensen.

Vestia gebruikt de indeling in woonstijlen alleen om nieuwe huurders te vinden voor leegkomende woningen. 40 procent van de mensen woont al in de ‘juiste’ flat. Als er iemand verhuist, plaatst Vestia in een van de flats altijd iemand terug die past bij de in die flat geldende woonstijl.

Gedurende de eerste twee jaar werden ongeveer 100 van de 370 woningen toegewezen volgens een leefstijlmethode. Uit een eerste evaluatie in 2008 bleek dat de overlast en burenruzies met gemiddeld bijna 20 procent gedaald waren en het aantal verhuizingen verminderd was van 15 naar 12 procent per jaar.

Vestia gebruikt de leefstijlindeling inmiddels ook in andere gebieden, waaronder samen met Woonbron in de Poptahof in Delft. ‘Gelijkgestemden samenbrengen, daar gaat het om. Zo komt de menselijke maat terug in de woonruimteverdeling’, aldus Ronald Camstra van Vestia in de Delftse krant Delft Plus begin 2010.

Volgens Camstra liggen basale vragen als wil je contact met je buren of wil je privacy aan de basis van leefbaarheidsproblemen. Het inkomen zegt niet zoveel over een leefstijl. Kleine ergernissen kunnen uitgroeien tot enorme ruzies. Mensen bij elkaar laten wonen die op dezelfde manier met kwesties omgaan kan veel ellende voorkomen.

Communicatie
De voorgaande voorbeelden laten zien dat leefstijlen op verschillende manieren in te zetten zijn bij woonruimteverdeling. Uit dezelfde ­Google-zoekactie blijkt dat leefstijlen ook een rol kunnen spelen in gebiedsontwikkeling, herstructurering van wijken en in de (onderlinge) communicatie.

Zo gebruikt ontwikkelaar ERA Contour bijvoorbeeld leefstijlen bij gebiedsontwikkeling, zowel in de fase van planontwikkeling als in de communicatie met bouwers en architecten in een project.

En bij Woonbron in Rotterdam zien ze leefstijl vooral als een hulp­middel om klanten beter te begrijpen. Lilian Klinkenberg van Woonbron. ‘Het gebruik van leefstijlen voegt iets toe aan de sociaal ­economische kenmerken, want die verliezen we echt niet uit het oog. Je kunt een leefstijlmethode niet als zwart-witmodel toepassen. De kans op “hokjesdenken” is zeker aanwezig. We gebruiken leefstijlonderzoek bij een intakegesprek als hulpmiddel om het aanbod beter af te stemmen op onze huurders.’

Haken en ogen
Je zou met alle mooie voorbeelden haast denken dat het toepassen van leefstijlmethodieken dé oplossing is voor een flink aantal problemen met leefbaarheid. Maar is dat ook zo? De eerste resultaten zijn bemoedigend. Maar aan leefstijlmethoden zitten ook haken en ogen.Wat doe je bijvoorbeeld met huishoudens waarvan de personen passen in verschillende leefstijlen? Wat doe je als een huishouden in de tijd verandert van leefstijl? Moet dat dan verhuizen? En hoe vrij is keuzevrijheid nog met leefstijl als toewijzingscriterium?

Het is nog te vroeg om definitieve conclusies te trekken over de bruikbaarheid en de effecten van leefstijl in woningtoewijzing. Eind van dit jaar verschijnt het eerste brede onderzoek naar de effecten van woonruimtetoewijzing op de leefbaarheid van het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft samen met Nicis Institute, corporaties en gemeenten. Daarin nemen ze de leefstijlmethoden van Woonbron en Vestia mee.

Vestia gebruikt bij Palenstein leefstijl als enig passendheidscriterium. Woonbron kijkt naast leefstijlen, ook naar andere factoren, als nachtwerken en het houden van huisdieren. Het gebruik van leefstijlen bij corporaties past volgens onderzoekster Wenda Doff van de TU Delft in een meer klantgerichte manier van werken. ‘Soms levert het niet eens zoveel extra informatie op, maar leidt het tot gemakkelijker communiceren.’ En dat is toch ook wat waard.

Wat is leefstijl?
Bij leefstijl gaat het vooral om hoe mensen in het leven staan. Houden ze ervan in alle rust in hun tuintje te zitten? Of willen ze liever vanaf hun balkon van het bruisende stadsleven genieten? Wonen ze graag in een overzichtelijke, kalme wijk, met aangeharkte parkjes? Of gaat hun voorkeur uit naar gezellige, multiculturele levendigheid?

Geografen en sociologen constateren dat mensen elkaar op steeds meer gebieden op gemeenschappelijk leefstijl uitkiezen. Dat geldt voor reizen, hobby’s en sporten maar ook voor bezoek van cafés en sportvoorzieningen.

Ook de behoefte om naast en tussen gelijkgestemden te wonen, neemt toe. Mensen indelen op basis van sociale klasse is dan ook ‘uit’ en op leefstijlen ‘in’. Geen wonder dus dat gemeenten, vastgoed- en gebiedsontwikkelaars en corporaties overal in Nederland bij gebiedsontwikkeling, woonruimteverdeling en communicatie over woningaanbod zijn gaan ­kijken naar leefstijlen.

Leefstijlmethodieken
Door de individualisering heeft iedereen zijn eigen unieke combinatie van smaak en voorkeuren: zijn eigen leefstijl. In Nederland hebben meerdere bedrijven deze voorkeuren in een beperkt aantal leefstijlgroepen geclusterd. Het is mogelijk om meerdere indelingen tegelijk of naast elkaar te gebruiken.

Enkele voorbeelden: Mentality-model van Motivaction, BSR-model van SmartAgent Company, Win-model van TNS/Nipo en Mosaic-model Experian.

Effecten
Het eerste brede onderzoek naar de effecten van woonruimte­toewijzing op de leefbaarheid van het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft verschijnt eind 2010.
De eerste resultaten zijn gepresenteerd tijdens de conferentie op 22 juni De wijk: denken, doen en doorzetten van Platform Corpo­venista. Platform Corpovenista is een samenwerkingsverband van veertien woningcorporaties en Aedes.